見了呂布，高順道：“主公，末將昨晚失態了。”呂布笑道：“無妨，當飲酒時則飲，守義立了大功，便是醉上三天三夜，也算不得什麼。”高順道：“敢問主公那府邸是怎麼一回事？”呂布道：“無他，我見守義並無一處像樣府邸，便將其送與守義了。”高順推辭道：“主公，這不太好，我久不住下邳，擁有一處這般寬闊的府邸並不適合。”呂布道：“小子，你難道要叫雯兒和你一起住官邸嗎？”高順臉上一怔，暗道主公這是要召我爲婿了嗎？心中一喜，於是便欣然接受了。
袁術身死，淮南大亂，其部屬爲爭奪壽春而相互廝殺，混戰數十日，死傷數萬人，最終紀靈在劉勳的相助下擊敗陳蘭、雷薄，於是紀靈據壽春，劉勳據廬江，開始劃分地盤，陳蘭、雷薄逃到灊山，收集殘部，圖謀報復。
孫策聞淮南亂，有意趁亂取壽春，其軍師張紹道：“將軍當前之敵，在劉繇，不在淮南，當先破劉繇，再取江東，以固基業根本，復圖淮南，然後取荊州，則王霸之業可成。”孫策深以爲然，乃尊其言。
曹操聞袁術死，嘆道：“高順竟能孤身刺殺一州之主，吾之危矣！”於是召回許褚，令掌親衛，時刻不離左右。
高順請往還彭城安置流民、發展內政，呂布許，於是並甘寧至彭城，與張遼交接太守印，處理完一些瑣事之後，便着手管治流民。
此時已是建安二年，公元197年春夏之季，彭城由於先前的重建，已規劃好了區域，並修建了新的民房，安置了於彭城大火中毀家的百姓。這些人成了高順的忠實擁護者，高順返回彭城時，他們自動夾道歡迎。
彭城當時是這樣規劃，以郡府爲中心，伸展出四條主幹道連接四門，將彭城劃爲五個區域，中間是官員辦政之處，東邊爲兵營，西首是民宅，南面是作坊，北面爲集市，圍繞着郡府有三環長街，內環爲官員住舍，外面兩環爲商鋪酒樓，乃是彭城的商業中心。
彭城由於曹操的屠殺，城中居民銳減，此刻人口只有兩萬餘人，而且多是貧民，富戶基本搬遷逃亡，沒有哪個世家大族還願住在一座剛死過十幾萬人的城池。不過，這樣也就方便了高順，彭城他愛怎麼折騰，也沒人跳出來反對，而且城外那些無主田地，亦可全部充公，增加彭城的稅負。
兩萬餘原住民規劃安排好之後，便要安置新來的兩萬流民，這兩萬流民分批次遣來，先安置在城外的臨時營帳內，每日架大鍋煮粥蒸饅頭。這麼多人住在一起，衛生條件自然堪憂，好在高順將一些凌守義知道的衛生知識裝訂成冊，派人於流民中宣傳，流民雖然大多不識字，但高順將一些常識編成兒歌，聽來朗朗上口，自然好記。於是，流民因病而死的人銳減，擔心中的瘟役也沒有暴發。
白日裏，流民分作幾股，或伐木，或燒磚，或建房，幹得熱火朝天、井井有條，這得益於高順的統率以及流民對新生活的嚮往。新建的民房，整整齊齊的排列着，每套房按照三室一廳的標準，另外還修有豬舍、雞舍等牲畜住的地方，前面還有一個小院子，可算得上是小康的標準了。
大規模的工程，對指揮和統率的要求可想而知，高順整日泡在工地，經常赤腳光膀，與衆人一起幹活，回來後便計算每日進度以及明日如何安排。甘寧成了他重要的副手，高順也有心將他培養成一名合格統帥。其實行軍打仗，離不開計算後勤輜重；安營建寨，離不開營造建設，甘寧跟着高順多學一點，日後也好作爲一方大將擔當。甘寧雖然性子浮燥，但識大體，而且有出頭之心，自然努力認真，任憑高順差遣。
衆流民一日一日看着自己的勞動成果漸漸起來，簡直有點不可置信，這樣的房子日後就屬於自己的了，簡直就是在作夢，猛的一掐自己，卻又是如此真實。他們沸騰了，感動了，哭了，又笑了，他們爭先恐後來跪拜高順，將他當成了再生父母。什麼是大義，這纔是大義，什麼是大仁，這纔是大仁。一霎那間，甘寧似乎也明白了一些爲將的道理。
彭城萬衆一心，凝聚力空前絕後，高順在他們心目中已經神聖不可侵犯，因爲，他給了一個百姓所想要的全部願望，那就是一個家，一個安穩的家。誰幫百姓實現了願望，那麼，誰就真正得到了民心。
歷時三月，建成民房五千所，安置流民兩萬餘，這本身就是一個了不得的成就，但高順要做的絕然不僅是這樣。
這期間，流入徐州的流民總數有十二萬，彭城接收了兩萬餘，下邳接收了近五萬，其餘郡縣共接收了約五萬，呂布嚴令各郡出糧救濟流民，有周濤的例子，徐州的世家大族暫時還不會與呂布反臉，於是都獻了一些糧食出來，徐州糜家獻了十五萬斛，曹家獻了八萬斛，其餘的大大小小的世族共獻了三十萬斛，於是安置流民的糧就有了。但是呂布軍與徐州世族之間的矛盾也更尖銳起來。
呂布雖然不想得罪世家大族，但也只是看在曹豹的份上，真要惹怒了他，管你什麼人照殺不誤。流民的重要性，高順、陳宮已經清楚的告訴了呂布，呂布再也不是那個不知發展，只知道帶兵打仗的莽夫。袁術一死，曹操暫時也無力東顧，他呂布在徐州就沒有哪個世族敢惹。
雖說徐州收容接收了十二萬流民，但真正過上好日子的，只有高順的彭城，因爲別的郡縣不可能像他這樣大搞建設，能有一口飯喫不餓死就不錯了。高順的兩萬流民在整個參與建設的過程中，都處於半軍事化管理狀態，其紀律性、身體素質都得到加強，忠誠更是勿復置疑，日後彭城就是他們的家，爲了彭城，他們敢與任何人拼命。這些人都是高順的潛力股，戰爭一起，迅速就可以拉出八千人的青壯精兵。
築房完畢，當然是開始開荒拓地，彭城靠近泗水，泗水兩岸都是大片的良田，這些田一般都是世家大族的私產，高順現在還不會強行跟整個徐州的豪強作對，所以選擇向彭城北面開拓荒地，那裏靠近泰山山脈，良田雖然不多，但勝在廣袤，而且高順也有辦法將之變爲良田。
首先要修建一條從泗水到屯田區的大渠，完成引水工作，再邊開荒邊修分支渠，使之流到各處田地，從而保證供水。
像這種大規模的開挖工作，沒有良好的調度是很難完成的，但高順正是長於此道，各種工作被他分派得妥妥當當，同時培養了不少人才，二萬餘流民加上兩萬餘原住民，差不多五萬人，無論男女老幼一齊動手，肩挑背扛，將引水渠一丈一丈從泗水挖了過去。十多公里長的距離，近三米寬，五米深的大渠，五萬人費時一個多月才挖成，而挖出來的泥土也沒浪費，而是在彭城兩面修了兩座衛城，每城高十丈可駐兵五百，士兵們可站在十丈高的城上，居高臨下射箭拋石。剩下的泥土便用來拋到田間，這些泥土比較肥沃，不可浪費。
這期間，甘寧一副任勞任怨的模樣，凌嬌也不再和高順慪氣，盡心盡力替高順分憂，在生活上對他進行照顧和服侍。呂布送的兩個丫環從下邳接了過來，用來服侍太史老夫人。呂雯不時偷偷讓人送信給高順，高順就算再忙，也會回信一封。如此一日一日，又過了一月有餘。